Mietrechtspaket II: Was das neue Bundesgesetz für möbliertes Wohnen bedeutet und was Eigentümer jetzt tun sollten

Ein Artikel von White Apartments Juni 2026

Stand des Verfahrens Kabinettsbeschluss aber noch kein geltendes Recht

Der politische Druck auf das möblierte Wohnen kommt derzeit aus zwei Richtungen gleichzeitig. Auf Berliner Landesebene durch die neue Genehmigungspflicht in Milieuschutzgebieten seit April 2026 und auf Bundesebene durch eine umfassende Reform des Mietrechts. Diese Reform trägt den Namen Mietrechtspaket II und betrifft alle Vermieter möblierter Wohnungen in Deutschland.

Der bisherige Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens:

• Juni 2025 Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029
• September 2025 Einsetzung einer 20-köpfigen Expertenkommission
• 8. Februar 2026 Vorstellung des Referentenentwurfs durch Bundesjustizministerin Stefanie Hubig
• 29. April 2026 Beschluss des Regierungsentwurfs durch das Bundeskabinett
• Juni 2026 Parlamentarisches Verfahren in Bundestag und Bundesrat
• Erwartetes Inkrafttreten frühestens Herbst 2026

Wichtig: Das Mietrechtspaket II ist noch kein geltendes Recht. Bestehende Mietverträge bleiben unverändert. Wer jedoch heute neue möblierte Mietverhältnisse plant oder abschließt sollte sich bereits auf die kommenden Regelungen vorbereiten.

Was das Mietrechtspaket II konkret vorsieht

1. Möblierungszuschlag Transparenz und Begrenzung

Die wichtigste Änderung für Vermieter möblierter Wohnungen betrifft den Möblierungszuschlag.

Bisher konnte dieser Bestandteil der Gesamtmiete sein und wurde oft nicht gesondert ausgewiesen. Künftig soll dies deutlich transparenter geregelt werden.

Die geplanten Regelungen:

• Der Möblierungszuschlag muss im Mietvertrag gesondert ausgewiesen werden.
• Der Zuschlag wird auf maximal 10 Prozent der Nettokaltmiete begrenzt.
• Alternativ können monatlich bis zu 1 Prozent des nachgewiesenen Zeitwertes der Möbel berechnet werden.
• Für vollmöblierte Wohnungen ist eine Pauschale von 5 Prozent der Nettokaltmiete möglich.
• Höhere Zuschläge bleiben zulässig, wenn sie durch den tatsächlichen Inventarwert belegt werden können.
• Fehlt die Ausweisung des Zuschlags im Mietvertrag gilt die Wohnung rechtlich als unmöbliert vermietet.

2. Kurzzeitmietverträge: Engere Grenzen

Auch die Regeln für möblierte Zeitmietverträge sollen verschärft werden.

Geplant sind folgende Änderungen:

• Die Ausnahmen vom Mieterschutz gelten nur noch für Mietverhältnisse bis zu sechs Monaten.
• Eine Verlängerung auf bis zu acht Monate ist nur bei unvorhergesehenem längerem Bedarf des Mieters möglich.
• Ab einer Mietdauer von sechs Monaten gilt in angespannten Wohnungsmärkten die gesetzliche Vermutung, dass kein vorübergehender Gebrauch mehr vorliegt.
• Wer die Achtmonatsgrenze überschreitet oder den vorübergehenden Bedarf nicht dokumentiert riskiert die Abqualifizierung in ein unbefristetes Mietverhältnis.

3. Indexmieten Begrenzung bei hoher Inflation

In angespannten Wohnungsmärkten sollen Inflationssteigerungen oberhalb von drei Prozent pro Jahr nur noch zur Hälfte auf die Miete umgelegt werden dürfen.

Für Vermieter mit Indexmietverträgen bedeutet dies eine deutliche Einschränkung bei künftigen Mietanpassungen.

4. Schonfristzahlung und Kündigungsschutz

Die sogenannte Schonfristzahlung soll erweitert werden.

Künftig sollen Mieter einmalig auch eine ordentliche Kündigung durch die Nachzahlung von Mietrückständen abwenden können.

Was das für möblierte Vermietung bedeutet

Das Mietrechtspaket II ist kein Verbot möblierter Vermietung. Vielmehr schafft es neue Transparenzpflichten und klarere Grenzen.

Professionelle Vermieter hochwertig ausgestatteter Wohnungen dürften mit den neuen Regelungen in der Regel gut zurechtkommen. Voraussetzung ist jedoch eine saubere Dokumentation des Inventars und der entsprechenden Werte.

Besonders betroffen sind Vermieter die bisher mit Pauschalmieten gearbeitet haben ohne den Wert der Einrichtung nachvollziehbar zu dokumentieren.

Aus unserer Sicht gibt es jedoch einen wesentlichen Kritikpunkt. Die geplante Regulierung unterscheidet nicht zwischen Vermietern die die Mietpreisbremse umgehen wollen und Vermietern die hochwertigen Wohnraum für internationale Fachkräfte Projektmitarbeiter oder Expats anbieten.

Gerade in internationalen Städten wie Berlin Hamburg Frankfurt oder München erfüllt möbliertes Wohnen eine wichtige wirtschaftliche Funktion und sollte differenziert betrachtet werden.

Unsere Empfehlungen an Eigentümer

Inventarliste erstellen

Jede möblierte Wohnung sollte über eine vollständige Inventarliste verfügen.

Dokumentiert werden sollten:

• Kaufpreis
• Kaufdatum
• Zeitwert
• Rechnungen und Belege

Mietverträge aktualisieren

Bestehende Vertragsvorlagen sollten rechtzeitig überarbeitet werden.

Der Möblierungszuschlag sollte künftig als eigene Position klar von der Nettokaltmiete getrennt ausgewiesen werden.

Kurzzeitmietvertraege überprüfen

Vermieter die regelmäßig Mietverträge unter sechs Monaten abschließen sollten ihre Vertragsgestaltung überprüfen und Verlängerungen sorgfältig dokumentieren.

Indexmietverträge neu kalkulieren

Die geplante Inflationsbegrenzung sollte bereits heute bei wirtschaftlichen Kalkulationen berücksichtigt werden.

Frühzeitig beraten lassen

Da sich das Gesetzgebungsverfahren noch in der Endphase befindet empfiehlt es sich bereits jetzt die eigene Vermietungsstrategie zu überprüfen und auf die neuen Anforderungen vorzubereiten.

Unser Fazit Transparenz ja aber mit Augenmaß

Mehr Transparenz beim Möblierungszuschlag ist sinnvoll und nachvollziehbar. Mieter sollten erkennen kennen wofür sie bezahlen und professionelle Vermieter sollten ihre Leistungen klar dokumentieren.

Kritisch sehen wir jedoch die zunehmende Regulierungsdichte. Mietpreisbremse Milieuschutz Umwandlungsverordnung und Mietrechtsreform führen gemeinsam zu einem immer komplexeren Marktumfeld.

Möbliertes Wohnen für Fachkräfte Wissenschaftler Projektmitarbeiter und mobile Arbeitnehmer ist kein Luxussegment sondern ein wichtiger Bestandteil moderner Stadtentwicklung. Jede weitere Regulierung dieses Segments sollte deshalb sorgfältig auf ihre wirtschaftlichen Auswirkungen geprüft werden.

White Apartments werden die weitere Entwicklung aufmerksam verfolgen und ihre Kunden laufend über alle relevanten Änderungen informieren.