Mietrechtspaket II Was das neue Bundesgesetz fuer moebliertes Wohnen bedeutet und was Eigentuemer jetzt tun sollten
Ein Artikel von White Apartments Juni 2026
Stand des Verfahrens Kabinettsbeschluss aber noch kein geltendes Recht
Der politische Druck auf das moeblierte Wohnen kommt derzeit aus zwei Richtungen gleichzeitig. Auf Berliner Landesebene durch die neue Genehmigungspflicht in Milieuschutzgebieten seit April 2026 und auf Bundesebene durch eine umfassende Reform des Mietrechts. Diese Reform traegt den Namen Mietrechtspaket II und betrifft alle Vermieter moeblierter Wohnungen in Deutschland.
Der bisherige Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens:
- Juni 2025 Verlaengerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029
- September 2025 Einsetzung einer 20-koepfigen Expertenkommission
- Februar 2026 Vorstellung des Referentenentwurfs durch Bundesjustizministerin Stefanie Hubig
- April 2026 Beschluss des Regierungsentwurfs durch das Bundeskabinett
- Juni 2026 Parlamentarisches Verfahren in Bundestag und Bundesrat
- Erwartetes Inkrafttreten fruehestens Herbst 2026
Wichtig Das Mietrechtspaket II ist noch kein geltendes Recht. Bestehende Mietvertraege bleiben unveraendert. Wer jedoch heute neue moeblierte Mietverhaeltnisse plant oder abschliesst sollte sich bereits auf die kommenden Regelungen vorbereiten.
Was das Mietrechtspaket II konkret vorsieht
1. Moeblierungszuschlag Transparenz und Begrenzung
Die wichtigste Aenderung fuer Vermieter moeblierter Wohnungen betrifft den Moeblierungszuschlag.
Bisher konnte dieser Bestandteil der Gesamtmiete sein und wurde oft nicht gesondert ausgewiesen. Kuenftig soll dies deutlich transparenter geregelt werden.
Die geplanten Regelungen:
- Der Moeblierungszuschlag muss im Mietvertrag gesondert ausgewiesen werden.
- Der Zuschlag wird auf maximal 10 Prozent der Nettokaltmiete begrenzt.
- Alternativ koennen monatlich bis zu 1 Prozent des nachgewiesenen Zeitwertes der Moebel berechnet werden.
- Fuer vollmoeblierte Wohnungen ist eine Pauschale von 5 Prozent der Nettokaltmiete moeglich.
- Hoehere Zuschlaege bleiben zulaessig wenn sie durch den tatsaechlichen Inventarwert belegt werden koennen.
- Fehlt die Ausweisung des Zuschlags im Mietvertrag gilt die Wohnung rechtlich als unmoebliert vermietet.
2. Kurzzeitmietvertraege Engere Grenzen
Auch die Regeln fuer moeblierte Zeitmietvertraege sollen verschaerft werden.
Geplant sind folgende Aenderungen:
- Die Ausnahmen vom Mieterschutz gelten nur noch fuer Mietverhaeltnisse bis zu sechs Monaten.
- Eine Verlaengerung auf bis zu acht Monate ist nur bei unvorhergesehenem laengerem Bedarf des Mieters moeglich.
- Ab einer Mietdauer von sechs Monaten gilt in angespannten Wohnungsmärkten die gesetzliche Vermutung dass kein voruebergehender Gebrauch mehr vorliegt.
- Wer die Achtmonatsgrenze ueberschreitet oder den voruebergehenden Bedarf nicht dokumentiert riskiert die Umqualifizierung in ein unbefristetes Mietverhaeltnis.
3. Indexmieten Begrenzung bei hoher Inflation
In angespannten Wohnungsmärkten sollen Inflationssteigerungen oberhalb von drei Prozent pro Jahr nur noch zur Haelfte auf die Miete umgelegt werden duerfen.
Fuer Vermieter mit Indexmietvertraegen bedeutet dies eine deutliche Einschraenkung bei kuenftigen Mietanpassungen.
4. Schonfristzahlung und Kuendigungsschutz
Die sogenannte Schonfristzahlung soll erweitert werden.
Kuenftig sollen Mieter einmalig auch eine ordentliche Kuendigung durch die Nachzahlung von Mietrueckstaenden abwenden koennen.
Was das fuer moeblierte Vermietung bedeutet
Das Mietrechtspaket II ist kein Verbot moeblierter Vermietung. Vielmehr schafft es neue Transparenzpflichten und klarere Grenzen.
Professionelle Vermieter hochwertig ausgestatteter Wohnungen duerften mit den neuen Regelungen in der Regel gut zurechtkommen. Voraussetzung ist jedoch eine saubere Dokumentation des Inventars und der entsprechenden Werte.
Besonders betroffen sind Vermieter die bisher mit Pauschalmieten gearbeitet haben ohne den Wert der Einrichtung nachvollziehbar zu dokumentieren.
Aus unserer Sicht gibt es jedoch einen wesentlichen Kritikpunkt. Die geplante Regulierung unterscheidet nicht zwischen Vermietern die die Mietpreisbremse umgehen wollen und Vermietern die hochwertigen Wohnraum fuer internationale Fachkraefte Projektmitarbeiter oder Expats anbieten.
Gerade in internationalen Staedten wie Berlin Hamburg Frankfurt oder Muenchen erfuellt moebliertes Wohnen eine wichtige wirtschaftliche Funktion und sollte differenziert betrachtet werden.
Unsere Empfehlungen an Eigentuemer
Inventarliste erstellen
Jede moeblierte Wohnung sollte ueber eine vollstaendige Inventarliste verfuegen.
Dokumentiert werden sollten:
- Kaufpreis
- Kaufdatum
- Zeitwert
- Rechnungen und Belege
Mietvertraege aktualisieren
Bestehende Vertragsvorlagen sollten rechtzeitig ueberarbeitet werden.
Der Moeblierungszuschlag sollte kuenftig als eigene Position klar von der Nettokaltmiete getrennt ausgewiesen werden.
Kurzzeitmietvertraege ueberpruefen
Vermieter die regelmaessig Mietvertraege unter sechs Monaten abschliessen sollten ihre Vertragsgestaltung ueberpruefen und Verlaengerungen sorgfaeltig dokumentieren.
Indexmietvertraege neu kalkulieren
Die geplante Inflationsbegrenzung sollte bereits heute bei wirtschaftlichen Kalkulationen beruecksichtigt werden.
Fruehzeitig beraten lassen
Da sich das Gesetzgebungsverfahren noch in der Endphase befindet empfiehlt es sich bereits jetzt die eigene Vermietungsstrategie zu ueberpruefen und auf die neuen Anforderungen vorzubereiten.
Unser Fazit Transparenz ja aber mit Augenmass
Mehr Transparenz beim Moeblierungszuschlag ist sinnvoll und nachvollziehbar. Mieter sollten erkennen koennen wofuer sie bezahlen und professionelle Vermieter sollten ihre Leistungen klar dokumentieren.
Kritisch sehen wir jedoch die zunehmende Regulierungsdichte. Mietpreisbremse Milieuschutz Umwandlungsverordnung und Mietrechtsreform fuehren gemeinsam zu einem immer komplexeren Marktumfeld.
Moebliertes Wohnen fuer Fachkraefte Wissenschaftler Projektmitarbeiter und mobile Arbeitnehmer ist kein Luxussegment sondern ein wichtiger Bestandteil moderner Stadtentwicklung. Jede weitere Regulierung dieses Segments sollte deshalb sorgfaeltig auf ihre wirtschaftlichen Auswirkungen geprueft werden.
White Apartments und Flatkeeper werden die weitere Entwicklung aufmerksam verfolgen und ihre Kunden laufend ueber alle relevanten Aenderungen informieren.
